Дело № 2-100/11 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 февраля 2010 года
Судья Ленинградского районного суда г. Калининграда Харитоненко Н.О.
при секретаре Шапошниковой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПСА к ТВА о расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании компенсации морального вреда, и по встуречному иску ТВА к ПСА о возмещении убытков,
у с т а н о в и л :
Истец ПСА обратился в суд с иском к ответчику ТВА о расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего ответчику на праве собственности. Срок договора по пользованию истцом квартирой был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Квартира предоставлена при посредничестве 3-го лица ООО «Клипер-недвижимость» по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Пункт 5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения <данные изъяты> руб. в месяц, а также обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет.
По акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель (ответчик) передал, а наниматель (истец) принял предметы домашнего обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодателя и нанимателя, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за проживание в квартире на срок один месяц, а также <данные изъяты> руб. в качестве залога за сохранность имущества, переданного по акту приема-передачи.
В связи с тем, что истцу необходимо было срочно выехать из <адрес> по работе, ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме он уведомил ответчика о расторжении договора, на уведомлении имеется подпись ответчика. При этом, истец в устной форме потребовал ответчика вернуть денежные средства в размере <данные изъяты> руб, переданные в качестве залога, т.к. предметы домашней обстановки находились в сохранности. ТВА отказался возвращать указанные денежные средства и расторгать заключенный договор.
Согласно разделу 6 договора требования об изменении и расторжении договора должны быть заявлены в письменной форме и содержать срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. По договору найма жилого помещения, заключенному между сторонами, не имеется пункта о передачи ТВА дополнительного задатка в сумме <данные изъяты> руб.
В силу ч.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. С учетом требований ч.1, 3 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При заключении договора найма жилого помещения он не мог предвидеть, что вынужден будет уехать в <адрес> для работы. При расторжении договора вследствие существенных изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора. Он не знал и не мог знать об изменении обстоятельств. Не имея возможности далее проживать в квартире, он надлежащим образом известил ответчика о расторжении договора.
Согласно ст. 336 ч.1, ст. 338 ч.1 ГК РФ предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественное право, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. По передаточному акту было установлено, что он имеет право пользоваться квартирой и предметами домашнего обихода. Сумма залога определена в протоколе, подписанном обеими сторонами. С учетом требований ст. 339 ч.2 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и залогодатель (истец) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. Согласно договору, им выполнены требования ч.1 ст. 344 ГК РФ, поскольку повреждения или уничтожения имущества ответчика не допущено. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку он уведомил ответчика о расторжении договора найма жилого помещения, то сумма залога должна быть ответчиком ему возвращена.
Поскольку ответчик умышленно не возвращает ему денежные средства, удерживает их без законных оснований, данными неправомерными действиями ему причиняется моральный вред в виде нравственных переживаний, который он оценивает в 10000 руб.
На основании изложенного, просит суд вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом одной из сторон от его исполнения в связи с изменившимися обстоятельствами. Взыскать с ответчика ТВА залог в размере <данные изъяты> руб, а также компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб.
Ответчик ТВА обратился в суд со встречным иском к истцу ПСА о возмещении убытков, в связи с односторонним отказом нанимателя выполнять обязательства по договору найма жилого помещения (л.д. 32), указывая, что по заключенному с истцом договору он передал последнему в пользование жилое помещение по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПСА обязался ежемесячно оплачивать за найм <данные изъяты> руб, а также нести жилищно-коммунальные расходы, включая кабельное телевидение и интернет. Согласно п.7.2. договора, за просрочку внесения арендной платы наниматель выплачивает пени из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки. В момент заключения договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ ПСА заплатил ему <данные изъяты> руб. в качестве арендной платы за июнь 2010 года, а также <данные изъяты> руб. в качестве обеспечительных мер по выполнению с его стороны обязательств по договору найма (залог). ДД.ММ.ГГГГ наниматель уведомил его об одностороннем расторжении заключенного договора с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его убытием из <адрес>. Согласно п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Полагает, что вышеуказанное уведомление не является основанием для расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ, т.к. не основано не на договоре, не на законе. Согласно п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут не был. Согласно п.7.5 договора в случае, если требование п.2.1 (срока найма жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не выполнено, то ответственность за выполнение указанных в нем требований несет виновная сторона. Кроме того, наниматель в нарушение п.4.1.3 договора и ст. 678 ГК РФ не содержал квартиру в надлежащем состоянии, и не относился бережно к имуществу. На имуществе были обнаружены различные мелкие повреждения в виде царапин, квартира находилась в крайне запущенном (неубранном) состоянии. Для приведение квартиры в то состояние, в котором она находилась до сдачи ее нанимателю, ему пришлось нести материальные затраты. Односторонний отказ ПСА выполнять обязательства по заключенному договору привел к возникновению у него убытков, состоящих из реального ущерба и упущенных доходов. Реальный ущерб состоит из уплаченных им вместо нанимателя за период договора коммунальных платежей, платы за электричество, газ, воду, интернет и кабельное телевидение, а также из оплаты уборки квартиры, и составляет <данные изъяты> руб. Неполученные доходы состоят из невыплаченной ПСА платы за найм и пени, всего в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, ТВА просит взыскать с ответчика ПСА убытки в размере <данные изъяты> руб, а также расходы по оплате госпошлины.
Истец ПСА, представитель истца в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель истца по доверенности ДСД исковые требования ПСА поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, пояснив, что истец приехал в <адрес> из <адрес> в длительную командировку по поручению работодателя по вопросу возможности открытия в <адрес> ночного клуба. Для того, чтобы проживать в <адрес> истец через ООО «Клипер-недвижимость» снял квартиру у ответчика. Поскольку оказалось, что для открытия ночного клуба в <адрес> не нашлось необходимого помещения по разумной цене, ПСА работодатель отозвал. Так как у истца отпала необходимость в квартире, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора. Истец вернул ответчику ключи от квартиры, оставил квартиру в надлежащем состоянии, не повредив в ней никакие вещи. Коммунальные расходы истец по договору не заплатил, т.к. проживал в квартире не полный месяц. Ответчик отказался досрочно расторгать договор и возвращать залоговую сумму. При этом, никаких актов ответчик не составлял, претензий к истцу по состоянию квартиры не имел, что он может подтвердить, т.к. лично присутствовал при разговоре истца и ответчика ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец при заключении договора не мог знать, что изменятся обстоятельства, при которых он не сможет проживать в съемной квартире весь срок действия договора, полагает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
Ответчик ТВА в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании исковые требования ПСА не признал, поддержал свое встречное исковое заявление и пояснил, что тщательным образом около 2-х месяцев он через агентства подбирал кандидата для заключения с ним договора найма принадлежащей ему квартиры. Когда ему предложили заключить договор с ПСА, то последний пояснил, что приехал в <адрес> из <адрес> для того, чтобы организовать в городе торговлю запасными частями на автомобиль марки «Жигули», намеревался проживать в городе около года. Поскольку его данный период сдачи квартиры в наем устраивал, они заключили письменный договор. Примерно через 2 недели ПСА позвонил и попросил приехать в квартиру. При встрече ПСА потребовал вернуть ему денежные средства в размере <данные изъяты> руб, переданные в качестве залога, пояснив, что он расторгает договор, т.к. ему срочно нужно уехать. Поскольку заключенный договор не предусматривал его досрочное расторжение по требованию одной из сторон, а предполагал извещение о данном намерении за три месяца, он отказался расторгать договор. Кроме того, сумму залога <данные изъяты> руб. он также ПСА не вернул, т.к. обнаружил повреждения мебели: царапины на столе на кухне, на двери холодильника, на плите, повреждение ванны, духовая плита была грязная, шторы скомканы, в холодильнике испорченные продукты, в квартире не убрано, кругом мусор. Акт приема-передачи квартиры ПСА подписывать отказался. Поскольку его супруга не могла убрать квартиру, он нанял для этого постороннего человека, оплатив ему за оказанную услугу по уборке квартиры. ПСА причинил ему убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды. Реальный ущерб- это неоплаченные жилищно-коммунальные платежи, расходы по уборке квартиры, упущенная выгода – плата за найм жилого помещения по ДД.ММ.ГГГГ
Привлеченный для участия в деле в качестве 3-го лица представитель ООО «Клипер-Недвижимость» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ПСА и встречные исковые требования ТВА подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
ак установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ТВА (наймодаталем) и ПСА (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 9).
Раздел 5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения в размере <данные изъяты> руб. в месяц, а также обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет и кабельное телевидение.
По акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 оборот) наймодатель ТВА передал, а наниматель ПСА принял пригодное для проживания жилое помещение и предметы домашнего обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодатели и нанимателя (л.д. 11), согласно которому истец передал ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за проживание в квартире на срок один месяц, а также <данные изъяты> руб. в качестве залога.
ДД.ММ.ГГГГ ПСА письменно уведомил наймодателя об одностороннем расторжении договора, в связи с его переездом из <адрес> (л.д. 14).
Правоотношения сторон по заключенному договору найма жилого помещения регулируются гл. 35 ГК РФ (ст. 671-688). Ссылка представителя истца в письменном отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 53) на то, что заключенный договор регулируется положениями гл. 34 ГК РФ об аренде несостоятельна, поскольку договор аренды жилого помещения заключается с юридическими лицами (ч.2 ст. 671 ГК РФ)
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. (ч.1 ст. 683 ГК РФ)
Согласно ч.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наниматель ПСА предупредил наймодателя ТВА о своем намерении досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец обязан был предупредить об этом наймодателя за три месяца, то заключенный между сторонами договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Доводы истца ПСА о том, что заключенный договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом нанимателя от его исполнения в связи с изменившимися обстоятельствами, не основаны на нормах действующего законодательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (ч.2 ст. 407 ГК РФ).
Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения только с предупреждением наймодателя об этом за три месяца.
Договор, заключенный между сторонами, предусматривает его досрочное расторжение по требованию наймодателя только в случаях: если наймодатель сообщил сведения о правах на жилое помещение, не соответствующее действительности; если жилое помещение оказалось в состоянии, непригодном для проживания.
Таким образом, ни специальная норма права, регулирующая порядок расторжения договора найма жилого помещения, ни договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают его расторжения ранее, чем через три месяца со дня предупреждения наймодателя о намерении нанимателя расторгнуть заключенный договор.
Действительно, согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ч. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истец ПСА указывает, что он вынужден досрочно расторгнуть заключенный договор, поскольку существенно изменились условия, при которых он был заключен: при заключении договора он не мог предполагать, что будет вынужден уехать работать в <адрес>.
Однако, в ходе рассмотрения дела было установлено, что истец ПСА зарегистрирован и проживает в <адрес>. С ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу в фирму ООО «<данные изъяты>», находящуюся в <адрес>, на должность руководителя отдела развития, ДД.ММ.ГГГГ ПСА переведен на должность исполнительного директора в том же обществе (л.д. 70). Как пояснил в судебном заседании представитель истца, ПСА приехал в <адрес> по поручению работодателя для выяснения вопроса о возможности открытия в <адрес> ночного клуба. Для того, чтобы проживать в <адрес>, истец через ООО «Клипер-недвижимость» снял квартиру у ответчика. Поскольку оказалось, что для открытия ночного клуба в <адрес> не нашлось необходимого помещения по разумной цене, ПСА работодатель из командировки отозвал.
Таким образом, суд не считает, что для истца существенно изменились обстоятельства, при которых он исходил при заключении договора. Истец как работал до заключения договора в <адрес>, так и продолжает работать по настоящее время. Заключая с наймодателем рассматриваемый договор, истец знал, что его нахождение в <адрес> носит временный характер и имел возможность разумно предвидеть, что служебная командировка окончится ранее даты окончания срока действия договора.
На основании изложенного, договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> заключенный между ТВА и ПСА суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку заключенный между сторонами договор суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, то с ПСА в пользу ТВА подлежит взысканию невыплаченная сумма за наем жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из расчета <данные изъяты>.
Однако, указанную сумму суд уменьшает на <данные изъяты> руб, переданную ПСА наймодателю ТВА как залог (л.д. 11) при заключении договора, поскольку суд расценивает данную сумму как аванс в счет оплаты будущих платежей, т.к. ни требованию, предъявляемому к залогу (ч.2 ст. 339 ГК РФ), ни требованию, предъявляемому к задатку (ст. 380 ГК РФ), указанная сумма не соответствует.
Согласно п.5.2 договора плата за найм жилья должна вноситься нанимателем в срок не позднее 5 числа каждого месяца.
Согласно п.7.2 договора за просрочку внесения арендной платы наниматель выплачивает наймодателю пеню из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Таким образом, пеня за просрочку оплаты ПСА найма жилья составляет <данные изъяты> руб, из расчета:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Вместе с тем, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. Возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения неустойки, устанавливающим баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительно наступивших последствий в результате конкретного правонарушения.
Поскольку размер неустойки (0,5 % в день или 180 % годовых) более чем в 20 раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ (7,75 % годовых), действующую в период нарушения должником своих обязательств, наймодатель не предоставил какие-либо доказательства наступления для него отрицательных последствий в результате нарушения нанимателем обязательств по договору, суд находит размер неустойки несоразмерным, полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку в три раза до <данные изъяты> руб.
Кроме того, за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ПСА в пользу ТВА подлежат взысканию расходы по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги в размере <данные изъяты> руб, по оплате кабельного телевидения <данные изъяты> руб, которые ПСА обязан был оплатить согласно п.5.4 договора.
Расходы по оплате Интернета <данные изъяты>. суд не находит подлежащими удовлетворению, поскольку данная услуга, согласно договору (л.д. 38) предоставляется после внесения авансового платежа. Доказательств, подтверждающих оплату данных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ТВА суду не предоставил.
Требования ТВА о взыскании с ПСА платы за уборку квартиры в размере 3000 руб. суд не находит подлежащими удовлетворению, т.к. доказательств, подтверждающих, что квартира передана в состоянии, требующем генеральной уборки, суду предоставлено не было. Акт приема-передачи квартиры (л.д. 52) ПВА не подписан. Пояснения свидетеля ТЕВ о состоянии квартиры после сдачи ее ПСА суд ставит под сомнение, поскольку данный свидетель является супругой наймодателя и заинтересованным в ходе рассмотрения дела лицом. Свидетель ВЛВ, исполнявшая работы по уборке квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ видела состояние квартиры только в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, тогда как ключи от квартиры были переданы ПСА ТВА ДД.ММ.ГГГГ, что не отрицал последний в судебном заседании.
Требования ПСА о взыскании с ТВА переданной в качестве залога денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. суд не находит подлежащими удовлетворению, поскольку, как указано выше, данная сумма не может быть признана залогом, т.к. письменного договора о залоге между сторонами заключено не было. Суд признал указанную сумму авансом и зачел ее в счет невыплаченных нанимателем наймодателю денежных средств за найм жилого помещения. Требования ПСА о взыскании с ТВА компенсации морального вреда также не подлежат удовлетворению, поскольку ТВА никаких личных неимущественных прав ПСА, либо его нематериальных благ нарушено не было.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований
Таким образом, с ТВА в пользу ПСА подлежит взысканию уплаченная по делу госпошлина <данные изъяты> руб, а с ПСА в пользу ТВА – <данные изъяты> руб, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ПСА удовлетворить частично.
Договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> заключенный между ТВА и ПСА считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении остальной части иска – отказать.
Взыскать с ТВА в пользу ПСА уплаченную по делу госпошлину в сумме <данные изъяты> руб.
Исковые требования ТВА удовлетворить частично.
Взыскать с ПСА в пользу ТВА убытки в виде платы за найм жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб, пеню за просрочку арендной платы <данные изъяты> руб, расходы по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги <данные изъяты> руб, по оплате кабельного телевидения <данные изъяты> руб, а всего <данные изъяты> руб., в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с ПСА в пользу ТВА уплаченную по делу госпошлину в сумме <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 07.02.2011 г.
Судья: Харитоненко Н.О.
