РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Cудья Лемешевская Ж.Л. Дело № 33-5403/ 2010 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
1 декабря 2010 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Науменко Б.И.
судей Бояровой И.К., Зеленского А.М.
при секретаре Минченко И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 1 декабря 2010 г. дело по кассационным жалобам Девиченского В.М., СПК «Колхоз Каштановка» на решение Правдинского районного суда г. Калининграда от 16 сентября 2010 г., которым суд постановил:
Исковые требования Агаджаняна Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж., Игонькиной Л.Ю. удовлетворить.
Признать за Агаджаняном Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж., Игонькиной Л.Ю. за каждым право собственности на 53/400 доли в праве собственности на жилой дом № по ул. <данные изъяты> в порядке приобретательной давности.
Сохранить возведенную Агаджаняном Ю.А., Заргарян А.Ж., Игонькиной Л.Ю. пристройку к жилому дому № по ул. <данные изъяты>, состоящую из коридора площадью 4,8 м2, совмещенного санузла площадью 7,6 м2, топочной площадью 7,2 м2, кухни площадью 18,9 м2, подсобных помещений площадью 4,6 м2 и 5,6 м2, перепланированную из подсобного помещения жилую комнату площадью 13,4 м2, включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе строительства пристройки помещения: коридор, совмещенный санузел, топочную, кухню, два подсобных помещения, а также неучтенные подсобные помещения площадью 16,1 и 9,8 м2, расположенные на мансардном этаже.
Внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать жилой дом № по <данные изъяты> общей площадью 204,5 м2, жилой площадью 86,6 м2.
Изменить размер долей Агаджаняна Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж., Игонькиной Л.Ю., Девиченского В.М. в общей долевой собственности на жилой дом № по ул. <данные изъяты>. Признать за Девиченским В.М. право собственности на 49/100 доли указанного жилого дома, за Агаджаняном Ю.А. - на 51/400 доли, А. Д.Ю. - на 51/400 доли, Заргарян А.Ж. - на 51/400 доли, за Игонькиной Л.Ю. - на 51/400 доли. Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об изменении доли в праве собственности Девического В.М. на жилой дом № по ул. <данные изъяты> с 47/100 до 49/100 доли.
В удовлетворении встречных исков Девиченского В.М. и СПК «Колхоз Каштановка» отказать.
Заслушав доклад судьи Бояровой И.К, объяснения представителя по доверенности Девиченкого В.М. - Матюхина Г.Н., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя по доверенности Агаджаняна Ю.А. - Аванесяна С.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА: Агаджанян Ю.А. в собственных интересах и интересах недееспособного сына А. Д.Ю., опекуном которого он является, Заргарян А.Ж. и Игонькина Л.Ю. обратились в суд с иском к администрации МО "Правдинский район", администрации МО «Домновское сельское поселение», Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области, СПК «Колхоз Каштановка», Девиченскому В.М. о сохранении жилого дома № по ул. <данные изъяты> в реконструированном виде, включить в состав жилого дома вновь созданные в процессе реконструкции помещения - входной тамбур, совмещенный санузел, котельную, внести изменения в технические характеристики - считать жилой дом общей площадью 204,5 м2, жилой площадью 86,6 м2, признать за Агаджаняном Ю.А., А. Д.Ю., Зарганян А.Ж., Игонькиной Л.Ю. за каждым право собственности на 51/400 долю в праве долевой собственности на указанный жилой дом в силу приобретательной давности, изменить долю сособственника Девиченского В.М. в праве долевой собственности на жилой дом № по <данные изъяты> с 47/100 на 49/100 доли, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обоснование иска сослались на то, что в доме непрерывно проживают с июля 1992 года, восстановили занимаемую часть дома, находившуюся на момент вселения в разрушенном состоянии, своими силами, за свой счет и по своему усмотрению, данный объект недвижимости является бесхозяйным имуществом, что подтверждено решением Арбитражного суда Калининградской области, отказавшего в иске СПК «Колхоз Каштановка» о признании права собственности на долю дома; истцы владеют им как своим собственным 18 лет, добросовестно, поскольку дом довоенной постройки и жилое помещение они полностью восстанавливали сами, открыто, так как факт нахождения этого имущества в их владении ни от кого не скрывали, отстаивали свои права, в том числе в судебном порядке; владение долей жилого дома является непрерывным, не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Девиченский В.М. обратился с встречным иском к Агаджаняну Ю.А., просит суд обязать последнего снести самовольно возведенную пристройку к дому № по ул. <данные изъяты>, включающую в себя кухню площадью 18,9 м2, кладовую площадью 4,6 м2, прихожую площадью 5,6 м2, совмещенный санузел площадью 7,6 м2, входной тамбур площадью 4,8 м2, котельную площадью 7,2 м2, обосновал исковые требования тем, что реконструкция была произведена ответчиком самовольно, без соответствующего разрешения, без предварительного согласования с собственником помещений, без отвода земельного участка под указанное строительство, в результате произведенной реконструкции на стенах дома и в подъезде появились трещины, в подъезде образовался налет плесени, в связи с закладкой подвального окна в доме в подвале стала скапливаться влага, произведенная реконструкция создает угрозу жизни и здоровью граждан.
СПК «Колхоз Каштановка» обратился с встречным иском к Агаджаняну Ю.А., А. Д.Ю., Девиченскому В.М., просит признать за СПК «Колхоз Каштановка» право собственности на 53/100 доли жилого дома № по ул. <данные изъяты> в силу приобретательной давности. Исковые требования обоснованы тем, что после 1945 года жилые дома довоенной постройки передавались колхозам, спорный жилой дом находился на балансе колхоза «Каштановка», при его реорганизации по передаточным актам передавался его правопреемникам, которыми являлись ЗАО «Каштановка», СПК «Колхоз Каштановка», доля дома учтена на балансе СПК. Колхоз «Каштановка» распоряжался домом как собственным, часть его в 1968 году передал в собственность Девиченской О.Н., другую часть в 1992 году предоставил работнику колхоза Агаджаняну Ю.А. для проживания на условиях договора найма, последний в 2004 году произвел ее реконструкцию самовольно, без согласования с наймодателем. В техническом паспорте на спорный жилой дом от 10.12.1993 г. в качестве владельцев дома указаны Девиченская О.Н. и ЗАО «Каштановка». СПК «Колхоз Каштановка» 53/100 доли дома учитывал на своем балансе, подавал сведения о данной доле жилого дома в статистической отчетности, пытался путем обращения с иском в арбитражный суд оформить право собственности на долю дома, добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своей собственной в течение свыше 18 лет, включая срок владения организаций, правопреемником которых является СПК «Колхоз Каштановка»; факт принадлежности доли дома хозяйству отражен в похозяйственных книгах.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационных жалобах Девиченский В.М., СПК «Колхоз Каштановка» просят решение суда отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, жилой дом, в котором проживают семьи Девиченского и Агаджаняна, довоенной постройки. Согласно постановлению администрации Домновского сельского округа № от 29 августа 2000 года «О нумерации домов поселка Каштаново», указанному жилому дому был присвоен № по ул. <данные изъяты>. Данное строение представляет собой двухэтажное здание, в том числе с мансардным этажом. Право собственности на 47/100 доли дома принадлежит Девиченскому В.М. на основании договора дарения от 27 июня 2008 года (свидетельство о государственной регистрации права от 25.07.2008 г. серии <данные изъяты>), другие права на данный жилой дом не зарегистрированы, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 15.05.2010 г. и справкой Правдинского отделения Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № от 13.05.2010 г.
Из выписок из похозяйственных книг администрации Домновского сельского округа, администрации МО «Домновское сельское поселение» за 1983-2010 гг. следует, что в жилом доме в пос. Каштаново, которому был впоследствии присвоен № по ул. <данные изъяты>, с 1983 по 1991 год проживала и была зарегистрирована семья З. К.И., в 1991 году переехавшая в дом № на той же улице в том же поселке, затем до июля 1992 года доля дома пустовала, в 1992 году туда вселились Агаджанян Ю.А., Заргарян А.Ж. и пятеро их детей - Н., Д., Н., Л. и Л.. На протяжении 18 лет в доме непрерывно проживали и проживают в настоящее время Агаджанян Ю.А., Заргарян А.Ж., Агаджанян Д.А., Игонькина (Агаджанян) Л.Ю. А. Д.Ю. установлена вторая группа инвалидности бессрочно, как следует из справки <данные изъяты>, он является инвалидом с детства, признан судом недееспособным, его опекуном постановлением администрации Правдинского района от 29.12.2005 г. № назначен отец Агаджанян Ю.А. Из трудовых книжек на имя Агаджаняна Ю.А. и Зарганян А.Ж. видно, что они работали в ЗАО «Каштановка» с 15 июля 1992 года: Агаджанян - в качестве строителя до 4 июля 1998 года, Заргарян - в качестве доярки до 4 апреля 2001 года. Из протокола № заседания правления ЗАО «Каштановка» от 17 июля 1992 года следует, что Агаджанян Ю.А. обратился с заявлением в ЗАО о предоставлении его семье жилья, было принято решение в удовлетворении его заявления отказать. По устному предложению председателя акционерного общества, что подтвердил в суде 1 инстанции представитель СПК «Колхоз Каштановка», Агаджанян Ю.А. и члены его семьи вселились в долю дома № по ул. <данные изъяты>, находившуюся в ненадлежащем техническом и санитарном состоянии, своими силами за счет личных средств восстановили жилое помещение, произвели ремонт, проживали по данному адресу, дети, как следует из справок <данные изъяты>, учились в школе. Факт непрерывного проживания истцов в спорной доле дома, восстановления и ремонта ими жилья за свой счет своими силами подтверждается не только их собственными пояснениями в суде, но и показаниями свидетелей Л. Т.И. и З. Ж.Д., а также не оспаривается сторонами. При том, что СПК «Колхоз Каштановка» доказательств того, что он нес расходы по содержанию, капитальному ремонту данного жилья, суду не представил. В 2009 году СПК «Колхоз Каштановка» обращался в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним права собственности на 53/100 доли жилого дома № ( занимаемой семьей Агаджанян), однако в удовлетворении этих требований было отказано в виду отсутствия у СПК доказательств возникновения прав собственности на спорный дом.
Вместе с тем, суд правильно пришел к выводу, что Агаджанян, Заргарян А.Ж. и Игонькина Л.Ю считающие, что стали собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе были обратиться в суд с иском о признании за ними права собственности.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Согласно Федеральному Закону от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса (ст.11). Согласно ст. ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
Факт непрерывности владения истцами Агаджаняном Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж. и Игонькиной Л.Ю. долей жилого дома № по ул. <данные изъяты> с июля 1992 года по настоящее время в течение 18 лет подтвержден выписками из похозяйственных книг, трудовыми книжками Агаджаняна Ю.А. и Заргарян А.Ж., справками об обучении Агаджанян Л.Ю. (Игонькиной) в местных школах, показаниями допрошенных в суде свидетелей, не спаривается сторонами. Истцы не скрывали факта нахождения доли дома в их владении, открыто владели ею как своей собственной, за свои средства произвели капитальный ремонт, обращались в суд за защитой своих прав на пользование общим имуществом дома. Давностное владение их является добросовестным, поскольку, получая владение, истцы не знали и не должны были знать об отсутствии основания возникновения у них права собственности: правление ЗАО «Каштановка» отказало им в предоставлении жилья, долю здания довоенной постройки им передали без каких-либо договоров, разрешили восстановить за свой счет, с 1992 года ЗАО «Каштановка» не несло бремя содержания доли дома, никаких средств на его капитальный ремонт не выделяло, что дало основания истцам владеть жилым помещением как своим собственным. Из объяснений сторон в судебном заседании, справки СПК «Колхоз Каштановка» № от 01.09.2010 г. видно, что с работников хозяйства удерживались платежи за жилые помещения, колхоз, а в последующем ЗАО обслуживали трансформаторную станцию, колодцы, плата за электроэнергию и воду вносилась хозяйству. Доказательств того, что с 1992 года с Агаджаняном Ю.А. либо с кем-либо из членов его семьи был заключен договор найма жилого помещения и платежи ими вносились именно в качестве платы за наем, суду не представлено, отсутствуют также доказательства, кем, когда и в каком размере была определена такая плата.
Что же касается договора найма доли жилого дома, заключенного 10 июня 2009 года между СПК «Колхоз Каштановка» и Агаджаняном Ю.А., то суд правильно пришел к выводу, что данный договор не свидетельствует о наличии каких-либо прав на это недвижимое имущество у СПК. Так, СПК «Колхоз Каштановка», не являясь собственником доли дома, был не вправе заключать такой договор и фактически в правоотношениях по найму жилого помещения является ненадлежащей стороной. В результате, какие-либо права и обязанности по данному договору у Агаджаняна по отношению к СПК не возникли.
Ссылки СПК на инвентарную карточку учета основных средств № как на доказательство принадлежности спорного домовладения на праве собственности колхозу, а затем СПК, правильно признаны судом несостоятельными, поскольку в данном документе не отражено, о каком именно объекте недвижимости идет речь. Доля дома, в настоящее время принадлежащая Девиченскому, перешла к нему не от СПК ( либо колхоза, правопреемником которого является СПК), а в результате дарения, при этом право собственности на долю жилого дома у дарителя возникло на основании судебного решения о признании права собственности на указанную долю в порядке приобретательной давности
С учетом изложенного и принимая во внимание, что истцы Агаджанян Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж. и Игонькина Л.Ю. владеют долей дома как своей собственной, добросовестно, открыто и непрерывно в течение 18 лет, суд правильно пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за ними 53/100 доли (с учетом доли Девиченского В.М.) в праве собственности на жилой дом № по ул. <данные изъяты> в равных долях в силу приобретательной давности.
Как следует из представленных в материалах дела технических паспортов на жилой дом № по ул. <данные изъяты> за 2004-2010 гг., Агаджаняном Ю.А. и членами его семьи в процессе восстановлении доли дома, была произведена перепланировка подсобного помещения под жилую комнату, возведена пристройка с дополнительными помещениями - коридором (входным тамбуром) площадью 4,8 м2, совмещенным санузлом площадью 7,6 м2, топочной площадью 7,2 м2, кухней площадью 18,9 м2, подсобным помещением (кладовой) площадью 4,6 м2, подсобным помещением (прихожей) площадью 5,6 м2, что привело к созданию нового технического объекта. Поскольку в данном случае реконструкция дома была осуществлена путем строительства пристройки к существующему объекту права собственности - жилому дому, вопрос об узаконении либо сносе самовольной реконструкции должен разрешаться по правилам ст. 222 ГК РФ. При этом, суд установил и это подтверждается техническим паспортном на жилой дом по состоянию на июнь 2004 г., пристройка была возведена до 1 сентября 2006 г. Соответственно к возникшим правоотношениях должны применяться положения закона, действующие на момент их возникновения. Согласно ранее действующим положениям ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Как следует из материалов дела, земельный участок для обслуживания жилого дома сформирован в 2002 году и поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер <данные изъяты>), однако земельные отношения между домовладельцами и собственником земельного участка не урегулированы, в установленном законом порядке земельный участок Агаджаняну Ю.А., А. Д.Ю., Заргарян А.Ж., Игонькиной Л.Ю., а также Девиченскому В.М. не предоставлялся. Вместе с тем, администрацией МО «Правдинский район» и администрацией МО «Домновское сельское поселение» выражены намерения предоставить земельный участок не только под жилой дом, но самовольную пристройку, что прямо следует из письма администрации МО «Правдинский район» от 21.06.2010 г. № и письменного отзыва от 17.06.2010 г. администрации МО «Домновское сельское поселение» на исковое заявление Агаджаняна. Указанные документы суд правильно расценил, как согласие собственника на предоставление земельного участка под возведенную пристройку.
Доводы Девиченского, изложенные в кассационной жалобе о нарушении возведением Агаджаняном пристройки его прав на пользование придомовым земельным участком, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку у самого Девиченского права на какой-либо земельный участок придомовой территории не оформлены и не урегулированы. Что же касается фактического пользования, то суд и не обязан был принимать такое пользование во внимание, при том, что возведение пристройки сложившийся порядок пользования не нарушило.
Проведение реконструкции жилого дома, на который распространяется режим общей долевой собственности, затрагивает общее имущество, влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости. В качестве одного из оснований своих требований о сносе самовольной пристройки Девиченский В.М. ссылался на отсутствие согласия сособственника на проведение соответствующих работ. Однако отсутствие такого согласия не является безусловным основанием для удовлетворения требований о сносе самовольно реконструированного объекта. Согласия Девиченского на проведение реконструкции получено не было, однако получение такого согласия было невозможно по объективным причинам. Как было установлено судом, производство строительных работ по реконструкции было начато до 2004 года, а в 2008 году реконструкция была завершена. Право собственности на 47/100 доли данного жилого дома было признано за Д. О.Н. решением Правдинского районного суда от 25 марта 2008 года, сведения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены 10.06.2008 г. (запись регистрации <данные изъяты>). 27 июня 2008 года Д. О.Н. подарила долю дома своему сыну Девиченскому В.М., договор и переход права собственности были зарегистрированы 25 июля 2008 года. Таким образом, собственник доли дома стал известен только в июле 2008 г., т.е. уже после завершения реконструкции.
Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано при условии, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В материалах дела представлены технические отчеты ОАО «<данные изъяты>», согласно которым пристройка к жилому дому выполнена Агаджаняном технически грамотно, без нарушений СНиП, не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц, основные конструкции здания при возведении пристройки не затрагивались, затопление подвала грунтовыми водами и возникающая из-за этого сырость и появление плесени связано с нарушением дренажной системы, не находится в причинной связи с возведением пристройки, при том что факты затопления имелись и ранее. Из справки № от 28.05.2010 г. и заключения № от 10.06.2010 г. ОГПН Гвардейского и Правдинского районов следует, что доля жилого дома после реконструкции соответствует требованиям и нормам пожарной безопасности.
При такой ситуации, суд правильно пришел к выводу, что законных оснований для отказа Агаджаняну в сохранении произведенной реконструкции ( пристройки) жилого дома не имеется. Имеющиеся недостатки дренажной системы, в следствии которых подтапливаются подвальные помещения жилого дома, могут быть устранены; снос пристройки, на котором настаивал Девиченский, эти недостатки дренажной системы не исправит.
Учитывая изложенное, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает, находит его суда законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Правдинского районного суда Калининградской области от 16 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
