РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

                               КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Чеснокова Е.В.                                                         Дело № 33-1738/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2011 г.                                                                               г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего:                Крамеренко О.А.,

судей:                                   Зеленского А.М., Королевой Н.С.,

при секретаре                                    Партей Н.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 апреля 2011 г. гражданское дело по кассационной жалобе представителя Гаяускене В.В. - Сухомлина С.А. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 08 февраля 2011 г., которым Гаяускене В.В. отказано в удовлетворении иска к ООО «Книга», комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 07 мая 2008года о внесении изменений в договор аренды от 01.10.2007 года нежилых помещений, расположенных по адресу: ул.<адрес> и иску Гаяускене к ООО «Книга» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 01.10.2007 года, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от 26.10.2010 года к указанному договору аренды.

Заслушав доклад судьи Зеленского А.М., объяснения представителя Гаяускене В.В. - Сухомлина А.С., поддержавшего кассационную жалобу, пояснения представителя Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов - Вашеца П.П., возражавшего против доводов, изложенных в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гаяускене В.В. обратилась в суд с иском к ООО «Книга» Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» указав, что 28 августа 2009 года она приобрела в собственность на торгах в порядке приватизации муниципальное имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. <адрес>, находящиеся в аренде у ООО «Книга». С переходом права собственности к ней перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды указанного нежилого помещения от 01.10.2007г. и дополнительным соглашением к нему.

Считает дополнительное соглашение к договору аренды противоречащим закону. Председатель комитета муниципального имущества города Калининграда при заключении соглашения № о внесении изменений в договор аренды от 07.05.2008года превысил свои полномочия, нарушил ФЗ №135 от

26.07.2006 года «О защите конкуренции», Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» Устав городского округа «город Калининград», нарушил компетенцию окружного Совета депутатов Калининграда при внесении изменений в договор аренды от 07.04.2008 года, без решения окружного совета депутатов Калининграда о предоставлении льгот арендатору ООО «Книга, заключил сделку, совершенную с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, цель которой предоставление конкурентных преимуществ ООО «Книга», больших, чем другим таким же участникам рынка. Просит указанное соглашение № от 07 мая 2008года о внесении изменений в договор аренды № от 01.10.2007 года недействительным (ничтожным).

Гаяускене В.В. также обратилась в суд с иском к ООО «Книга» об изменении договора аренды нежилых помещений № от 01.10.2007года и понуждении к заключению дополнительного соглашения от 26.10.2009 года к указанному договору аренды о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, иск обоснован тем, что ряд положений соглашения № о внесении изменений в договор аренды от 07.05.2008года противоречат действующему законодательству и правовым актам, а также обычаям делового оборота, в связи с чем, 23.10.2009 года она направила уведомление директору ООО «Книга» о том, что к ней перешли права и обязанности Арендодателя по договору аренды № нежилого помещения от 01.10.2007года и последующих соглашений, направив в адрес ООО «Книга» уведомление с требованием заключить соглашение к договору аренды № нежилого изменив реквизиты сторон, и увеличив размер арендной платы с 01 декабря 2010 года составляет до 130000 ( сто тридцать тысяч) рублей в месяц, без учета НДС.

На данное уведомление она получила от ООО «Книга» ответ об отказе в подписании дополнительного соглашения, в связи с чем вынуждена обратиться в суд за разрешением спора.

Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель Гаяускене В.В. - Сухомлин С.А. просит решение суда отменить. Продолжает настаивать на изложенных в иске доводах.

Проверив в силу положений ст. 347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено в судом, Гаяускене В.В. приобрела в собственность нежилые помещения первого этажа по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.08.2009г, заключенного комитетом муниципального имущества земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» по результатам участия в аукционе при приватизации муниципального имущества.

В соответствии с п.9.4 указанного договора купли-продажи, нежилое помещение обременено договором аренды № с ООО «Книга» на срок до 29.07.2015 года. В договоре имеется ссылка на то, что одновременно с переходом права собственности, к покупателю переходят полномочия арендодателя по указанному договору аренды.

Срок аренды для ООО «Книга» установлен договором по 29.07.2008г. № между арендодателем и арендатором заключено соглашение № о внесении изменений в договор аренды, которым срок продлён по 29 июля 2015года. Ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору Объект определена в соответствии с Методикой определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности и составляет 221,76 рублей без учета НДС. Арендодатель не имеет права изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора.

Суд правильно отверг доводы истицы о противоречии данного соглашения закону.

Размер арендной платы определен в соответствии с существовавшей в то время методикой. Льгот по арендной плате ООО «Книга» не было предоставлено, в связи с чем, заключение данного дополнительного соглашения к договору не требовало согласия городского Совета.

Отсутствие указания на ограничение площади нежилых помещений, сдаваемых арендаторами в субаренду, права истицы не нарушает, поскольку такое ограничение относится только к муниципальному имуществу.

Ссылку истицы на нарушение комитетом муниципального имущества при предоставлении ООО «Книга» в долгосрочную аренду нежилых помещений без проведения торгов, положений Федерального закона №135 «О защите конкуренции» суд правильно признал несостоятельными.

Действительно, согласно частям 1, 3 статьи 17.1 Федеральною закона от, 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Вместе с тем, в силу п.4 ст. 53 указанного Федерального закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Кроме того, указанные нормативные акты, на которые ссылается Гаяускене В.В., распределяют компетенцию между органами местного самоуправления. Они не затрагивают её права. Приобретая имущество на аукционе, она знала о его обременении договором аренды, сроке такого обременения, условиях договора и размере арендной платы. В связи с чем её права как арендодателя не нарушены. Согласно положениям ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется защита нарушенных прав заинтересованных лиц. То обстоятельство, что одно из дополнительных соглашений к договору аренды не прошло государственную регистрацию не имеет правового значения, так как, приобретая на аукционе объект недвижимого имущества с обременением, Гаяускене имела возможность ознакомиться со всеми документами и проверить наличие на дополнительном соглашение отметки о его государственной регистрации или же запросить сведения из открытого единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основам правопорядка и нравственности дополнительное соглашение к договору аренды не противоречит.

Правильно судом отказано и в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды.

Судом установлено, что ООО «Книга» не отказывалось подписать дополнительное соглашение от 26.10.2010 г. в части изменения арендодателя и площади объекта. Таким образом, спор между сторонами в данной части отсутствует, в связи с чем суд правильно не нашёл оснований для возложения на ООО «Книга» обязанности подписать соглашение об указанных изменениях.

Нельзя согласиться с доводами об обоснованности установления для ООО «Книга» арендной платы в 130000 рублей в месяц.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, переход прав и обязанностей арендодателя при переходе права собственности на арендованное имущество не влечёт изменения существенных условий договора аренды.

При заключении договора аренды нежилого помещения № от 01.10.2007г, Комитет муниципального имущества города Калининграда и ООО «Книга», определяя размер арендной платы, в соответствии с п. 4.1, учитывали методику определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности.

В соответствии со ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается но решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для стороны ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Заключая договор купли-продажи нежилых помещений, Гаяускене В.В. знала о наличии обременения. С условиями договора аренды была ознакомлена, знала и о размере арендной платы, и отсутствии права арендодателя изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора. Следовательно, приобретая нежилые помещения, истица была ознакомлена с условиями договора аренды, была с ними согласна, изменение же существенных условий договора - размера арендной платы существенно нарушает права арендатора.

Решение суда соответствует закону, оснований к его отмене или изменению судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 08 февраля 2011 г., оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: